İstanbul Gayrimenkul Avukatı Merve AK: Tapu, İmar ve Kira Davaları
Türkiye’nin en büyük metropolü olan İstanbul, gayrimenkul yatırımlarının, inşaat projelerinin ve kentsel dönüşüm faaliyetlerinin merkezidir. Taşınmazların değerinin bu denli yüksek olması, mülkiyet haklarından doğan hukuki uyuşmazlıkların da sayısını ve karmaşıklığını artırmaktadır. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak hizmet veren Avukat Merve AK, taşınmaz hukuku alanındaki derin uzmanlığı ile mülk sahiplerine, yatırımcılara, kiracılara ve inşaat firmalarına kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunmaktadır.
Gayrimenkul hukuku, son derece sıkı şekil şartlarına bağlı, sürelerin hayati önem taşıdığı ve teknik uzmanlık gerektiren bir hukuk dalıdır. Gerek milyarlık inşaat sözleşmelerinde gerekse bir ailenin tek birikimi olan evin tapu devrinde yapılacak ufak bir usul hatası, telafisi imkansız maddi zararlara yol açabilir. Bu noktada profesyonel bir avukat desteği almak, lüks değil mutlak bir ihtiyaçtır.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamındaki Başlıca Davalar
Avukat Merve AK, İstanbul mahkemelerinde sıklıkla karşılaşılan tüm taşınmaz uyuşmazlıklarında müvekkillerinin mülkiyet haklarını güvence altına almaktadır.
1. Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu sicilindeki kayıtların gerçeği yansıtmaması veya hukuka aykırı bir işlemle değiştirilmesi durumunda açılan davalardır. Mülkiyet hakkının özünü koruyan bu davalar şu sebeplere dayanabilir:
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): Miras bırakanın, bazı mirasçıları haklarından yoksun bırakmak amacıyla taşınmazını üçüncü bir kişiye veya diğer mirasçıya satış gibi göstererek (aslında bağışlayarak) devretmesi durumunda açılır.
- Ehliyetsizlik: Tapu devri sırasında devreden kişinin (örneğin yaşlılık veya demans nedeniyle) fiil ehliyetine sahip olmaması durumunda işlemin iptali istenir.
- Sahtecilik ve İrade Fesadı: Hile, korkutma (ikrah) veya sahte vekaletname ile yapılan tapu devirlerinin iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili talep edilir.
2. Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
Özellikle son yıllarda İstanbul’da kira bedellerindeki dalgalanmalar, ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarını adliyelerin bir numaralı gündemi haline getirmiştir.
- Kira Tespit Davası: Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde, kira bedelinin bölgedeki emsal rayiç bedellere, enflasyona ve mülkün durumuna göre yeniden belirlenmesi için açılır.
- Kira Uyarlama Davası: Olağanüstü ekonomik krizler veya öngörülemeyen sebeplerle kira sözleşmesinin devamının taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda açılır.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları) veya üstsoyunun (anne-babası) konut veya işyeri ihtiyacı doğması halinde açılan tahliye davasıdır.
- 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Kira sözleşmesinin uzama süreleri toplamı 10 yılı bulduğunda, mülk sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir.
3. Kentsel Dönüşüm ve İnşaat Hukuku (Arsa Payı Karşılığı İnşaat)
İstanbul’un deprem gerçeği, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmıştır. Ancak müteahhitler ile arsa sahipleri arasında imzalanan sözleşmelerin eksik veya taraflı olması, projelerin yarım kalmasına veya mülkiyet kayıplarına neden olmaktadır.
- Riskli yapı tespit sürecinin yönetilmesi,
- Müteahhit firmalar ile Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin (Kat Karşılığı İnşaat) hukuka uygun ve arsa sahibini koruyacak şekilde hazırlanması,
- Eksik veya ayıplı ifa (inşaatın sözleşmeye uygun yapılmaması) durumunda tazminat davalarının açılması süreçleri ofisimizce titizlikle yürütülür.
4. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları
Birden fazla kişinin (genellikle mirasçılar) paylı veya elbirliğiyle malik olduğu taşınmazdaki ortaklığın sonlandırılması davasıdır. Taşınmazın fiziken bölünmesi mümkünse aynen taksim, mümkün değilse icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılması sağlanır. Açık artırma ve ihale süreçlerinin takibi hak kaybı yaşamamak adına kritik öneme sahiptir.
5. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla özel mülkiyete konu bir taşınmaza el koyması sürecidir. Bedel tespiti davalarında taşınmazın gerçek değerinin (rayiç bedel) ödenmesini sağlamak veya devletin resmi bir işlem yapmadan mülke el koyması (kamulaştırmasız el atma) durumunda tazminat almak için uzman gayrimenkul avukatı desteği şarttır.
Neden Bir İstanbul Gayrimenkul Avukatına İhtiyacınız Var?
Taşınmaz hukuku davaları, Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Bu davalar, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve Yargıtay içtihatlarının harmanlandığı uzun soluklu süreçlerdir. Sözleşmelerin noter huzurunda doğru hazırlanması, ihtarname sürelerinin kaçırılmaması ve harçlandırma işlemlerinin eksiksiz yapılması, davanın kaderini belirler. Avukat Merve AK, taşınmazınız üzerindeki tüm hukuki riskleri önceden tespit ederek proaktif hukuki çözümler üretir.
Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)
1. Kiracımı evden çıkarmak ne kadar sürer? Tahliye davalarının süresi, davanın türüne (ihtiyaç, temerrüt, taahhütname vb.) ve mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte İstanbul’da ortalama 1 ila 2 yıl arasında sürebilmektedir. Tahliye taahhütnamesi ve icra takibi yoluyla yapılan işlemlerde bu süre kısalabilir.
2. Tapu iptal davasında zamanaşımı var mıdır? Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak ehliyetsizlik, hata, hile gibi durumlarda öğrenme tarihinden itibaren başlayan hak düşürücü süreler (örneğin 1 yıl) bulunmaktadır.
3. Kentsel dönüşümde müteahhit inşaatı bitirmezse ne yapabilirim? Sözleşmede belirtilen teslim süresinin geçmesine rağmen inşaat tamamlanmamışsa, sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshini talep edebilir, eksik işler bedeli, gecikme tazminatı ve kira kaybı için dava açabilirsiniz.
Gayrimenkulünüzü Hukuki Güvence Altına Alın
Sahip olduğunuz ev, arsa, dükkan veya araziler üzerindeki mülkiyet haklarınızı korumak, kiracı uyuşmazlıklarını yasal yollarla çözmek veya inşaat projelerinde güvenle ilerlemek için İstanbul Gayrimenkul Avukatı Merve AK ile çalışabilirsiniz. Detaylı bilgi, sözleşme incelemesi ve dava açılış süreçleri için bizimle iletişime geçin.
https://www.avukatmerveak.com.tr
