İstanbul Gayrimenkul Avukatı Merve AK: Tapu, Kentsel Dönüşüm ve Kira Davaları
Türkiye’nin en büyük metropolü olan İstanbul, gayrimenkul yatırımlarının, inşaat projelerinin ve kentsel dönüşüm faaliyetlerinin tartışmasız merkezidir. Taşınmazların değerinin bu denli yüksek olması, mülkiyet haklarından doğan hukuki uyuşmazlıkların da sayısını ve karmaşıklığını zirveye taşımaktadır. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak hizmet veren Avukat Merve AK, taşınmaz hukuku alanındaki derin uzmanlığı ile mülk sahiplerine, yatırımcılara, kiracılara ve inşaat firmalarına kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunmaktadır.
Gayrimenkul hukuku; son derece sıkı şekil şartlarına bağlı, ihtarname sürelerinin hayati önem taşıdığı ve Asliye/Sulh Hukuk mahkemelerinde uzun yıllar sürebilen teknik bir hukuk dalıdır. Gerek milyarlık inşaat sözleşmelerinde gerekse bir ailenin tek birikimi olan evin tapu devrinde yapılacak ufak bir usul hatası, telafisi imkansız maddi zararlara yol açabilir.
Kira Hukuku ve Tahliye Davalarında Kritik Süreçler
Özellikle son yıllarda enflasyonist ortamın etkisiyle İstanbul’da kira bedellerindeki fahiş artışlar ve mülk sahibi-kiracı uyuşmazlıkları adliyelerin bir numaralı gündemi haline gelmiştir. Kira hukuku, sürelerin ve ihtar şartlarının en katı uygulandığı alanların başında gelir.
1. Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Şartları
Mülk sahiplerinin en sık başvurduğu tahliye yöntemi olan “Yazılı Tahliye Taahhütnamesi”, hukuki geçerlilik için çok katı şartlara tabidir. Yargıtay içtihatlarına göre geçerli bir taahhütnamenin özellikleri şunlardır:
- Tarih Şartı: Taahhütname kesinlikle kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önceki bir tarihte imzalanamaz. Eğer imzalanmışsa, Yargıtay bu durumu “kiracının müzayaka (baskı) altında imzaladığı” gerekçesiyle geçersiz sayar. Taahhütname, kiracı eve yerleştikten belli bir süre sonra imzalanmış olmalıdır.
- Boş İmzalı Taahhütnameler: Uygulamada kiracıdan tarihi boş bırakılmış imzalı taahhütnameler alınmaktadır. Yargıtay, kiracının boş kağıda imza atarak sonucuna katlandığını kabul etse de, bu belgenin sonradan doldurulduğunun “yazılı delille” (örneğin mail, mesaj veya başka bir sözleşme) ispatlanması halinde taahhütname iptal edilebilir.
- Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi veya dava, taahhüt edilen tarihten itibaren tam 1 ay içerisinde başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir, kaçırılırsa belge geçersiz hale gelir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne-babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin “konut veya işyeri ihtiyacı” doğması halinde açılır.
- Yargıtay bu davalarda ihtiyacın “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” olmasını arar. Yazlık ihtiyacı veya “kiracıyı çıkarıp daha yüksek fiyata başkasına veririm” düşüncesi samimi kabul edilmez.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Kiralanırsa, eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmek zorundadır.
3. Kira Tespit ve Uyarlama Davaları
- Kira Tespit Davası: Kira sözleşmesinin üzerinden 5 tam yıl geçmişse mülk sahibi, kira bedelinin bölgedeki “emsal rayiç bedellere” göre yeniden belirlenmesi için dava açabilir. Hakim, TÜFE oranlarına bağlı kalmaksızın, evin durumu, emsal kiralar ve kiracının eski (kıdemli) olmasından kaynaklı %10-20 arası bir “hakkaniyet indirimi” yaparak yeni kirayı belirler.
- Kira Uyarlama Davası: 5 yıl dolmamış olsa bile; olağanüstü ekonomik krizler, devalüasyon, pandemi veya deprem gibi öngörülemeyen sebeplerle sözleşmenin devamının taraflardan biri için “çekilmez hale gelmesi” durumunda sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması için açılır.
4. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesinin 1 yıllık süresi bittikten sonra başlayan “uzama süreleri” toplamı 10 yılı bulduğunda, mülk sahibi herhangi bir haklı gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bunun için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi (ihtarname) gönderilmesi şarttır.
Kentsel Dönüşüm ve İnşaat Hukuku Süreçleri
İstanbul’un deprem kuşağında olması, kentsel dönüşümü zorunlu kılmıştır. Ancak bilgisizce atılan imzalar, arsa sahiplerini mağdur etmektedir.
Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri: Müteahhitler ile arsa sahipleri arasında noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapılması zorunlu olan sözleşmelerdir.
- Eksik ve Ayıplı İfa: Müteahhidin inşaatı sözleşmedeki teknik şartnameye uygun yapmaması veya malzemeden çalması durumudur.
- Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı: Sözleşmede belirtilen teslim tarihinin geçmesine rağmen inşaatın teslim edilmemesi halinde, arsa sahipleri her ay için rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep edebilir.
- Sözleşmenin Feshi: İnşaat süresi çok gecikmiş ve müteahhidin bitirme ihtimali kalmamışsa, arsa sahipleri mahkeme kararıyla sözleşmeyi geriye veya ileriye etkili olarak feshedebilir.
Kentsel dönüşümde alınan “Riskli Yapı Raporlarına” itiraz süreleri (15 gün) ve 2/3 (veya yeni yasaya göre salt çoğunluk) arsa payı sahiplerinin aldığı kararlara muhalif kalanların paylarının satışı (açık artırma) süreçleri büyük dikkat gerektirir.
Tapu İptal, Tescil ve Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Mülkiyet hakkının özünü koruyan ve en yüksek meblağlı davalardır:
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): Miras bırakanın, bazı mirasçıları haklarından yoksun bırakmak için taşınmazını (genelde en sevdiği çocuğuna veya ikinci eşine) satış gibi göstererek devretmesi işlemidir. Bu hileli işlem ispatlandığında tapu iptal edilerek mirasçılara paylaştırılır.
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Birden fazla kişinin paylı olduğu taşınmazda (miras kalan ev, tarla vb.) anlaşmazlık çıkması durumunda açılır. Taşınmazın fiziken bölünmesi (aynen taksim) mümkün değilse, taşınmaz Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu tarafından ihale ile satılır ve bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)
1. Kiracım kirayı ödemiyor, ne yapmalıyım? Kiracınız kirayı vaktinde ödemiyorsa doğrudan tahliye davası açamazsınız. Öncelikle İcra Müdürlüğü aracılığıyla “Örnek No:13 (Tahliye Talepli) İcra Takibi” başlatılmalıdır. Kiracıya borcunu ödemesi için 30 günlük süre verilir. Ödemezse İcra Hukuk Mahkemesinde kesin tahliye ve haciz işlemleri başlatılır.
2. Tapu iptal davasında zamanaşımı var mıdır? Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) veya sahtecilik gibi mülkiyet hakkının özüne dokunan tapu iptal ve tescil davaları kural olarak hiçbir zamanaşımına tabi değildir. Üzerinden 30 yıl geçmiş olsa bile dava açılabilir. Ancak “hata, hile veya korkutma” nedenlerine dayalı davalarda öğrenme tarihinden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre vardır.
3. İşyeri kiralarında stopajı kim öder? Kural olarak vergi mevzuatı gereği işyeri kiralarında stopaj vergisini kiracı beyan eder ve öder. Ancak kira sözleşmesinde bedel “Net” olarak belirlenmişse, brüte çevrilirken doğacak vergi yükümlülükleri çok dikkatli hesaplanmalıdır.
İstanbul Gayrimenkul Avukatı İletişim ve Randevu
Sahip olduğunuz gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet haklarınızı korumak, kiracı tahliye süreçlerinizi yasal prosedürlere uygun şekilde hızlandırmak veya kentsel dönüşüm sözleşmelerinizi güvenle imzalamak için Avukat Merve AK ile çalışabilirsiniz.
Detaylı sözleşme incelemeleri, hukuki mütalaa ve dava açılış süreçleri için aşağıdaki iletişim kanallarından ofisimize ulaşabilirsiniz:
📍 Adres: Şirinevler, Mahmutbey Cd. No:1, 34203 Bahçelievler/İstanbul
📞 Telefon: 0533 898 08 09
✉️ E-posta: info@avukatmerveak.com.tr
🌐 Web Sitesi: www.avukatmerveak.com.tr